Ce que vous devez savoir sur le DPE en location
- Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : un propriétaire peut être poursuivi si les informations transmises sont inexactes.
- Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025 ; les F le seront en 2028, les E en 2034.
- Environ 5,2 millions de logements (plus de 17 % du parc locatif privé) sont classés F ou G selon l’ADEME.
- Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023 ; la durée de validité d’un DPE neuf est de dix ans.
- L’isolation des combles peut réduire la consommation énergétique jusqu’à 30 % et le remplacement du chauffage peut faire sauter deux classes DPE d’un coup.
Votre propriétaire vous dit que le DPE n’est “qu’une formalité” ? C’est faux, et ça l’est de moins en moins avec le temps. Le diagnostic de performance énergétique encadre aujourd’hui la mise en location d’un appartement de façon concrète et juridiquement contraignante. Un propriétaire qui passe à côté s’expose à des risques réels.
Le DPE et la location d’un appartement forment désormais un binôme inséparable dans le droit immobilier français. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les règles ont été durcies de façon significative. Le calendrier d’interdiction de location des “passoires thermiques” est lancé, et il ne s’arrêtera pas.
DPE en location : ce que dit vraiment la loi
Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toute mise en location d’un logement. Cela vaut pour un appartement, une maison, une chambre ou un studio. Il n’existe aucune exception pour les petites surfaces.
La loi Énergie-Climat de 2019 puis la loi Climat et Résilience de 2021 ont transformé ce document en outil juridique central. Le DPE doit figurer dans l’annonce de location et être remis au locataire lors de la signature du bail. Un propriétaire qui omet cette étape s’expose à des recours directs du locataire.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Avant cette date, il n’avait qu’une valeur purement informative. Aujourd’hui, si les informations transmises sont erronées, le propriétaire peut être poursuivi en justice. C’est une rupture fondamentale dans les obligations du bailleur !
Selon l’ADEME, environ 5,2 millions de logements en France sont classés F ou G, soit plus de 17 % du parc locatif privé. Ces logements sont directement visés par les interdictions progressives de mise en location.
Quelles classes DPE sont encore autorisées à la location ?
Ces chiffres de l’ADEME donnent le vertige, mais regardons concrètement ce que la loi interdit. Le calendrier d’interdiction de location est échelonné jusqu’en 2034, et chaque étape est gravée dans le marbre.
Les logements classés G ne peuvent plus être loués à de nouveaux locataires depuis janvier 2025. Ceux classés F seront interdits en 2028. Les E en 2034. Ce calendrier ne touche pas les baux en cours au moment de l’entrée en vigueur de chaque interdiction. Mais à chaque renouvellement ou nouveau contrat, la règle s’applique pleinement.
Les classes autorisées sans restriction sont A, B, C et D. Si vous mettez en location un appartement aujourd’hui, viser au minimum la classe D est la seule position raisonnable. Attendre davantage est une mauvaise stratégie !
Comment se calcule le DPE d’un logement en location ?
Savoir ce qui est interdit, c’est bien. Comprendre comment le DPE se construit, c’est mieux pour agir vraiment. Le DPE évalue deux données : la consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an).
La méthode utilisée depuis juillet 2021 s’appelle la méthode 3CL, pour “Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements”. Elle s’appuie sur les caractéristiques physiques du bâtiment : isolation, système de chauffage, ventilation, production d’eau chaude. Elle ne dépend pas des habitudes de consommation des occupants, ce qui la rend bien plus fiable que l’ancienne méthode dite “sur factures”.
Avant 2021, chaque diagnostiqueur appliquait sa propre base de calcul. Résultat : des DPE totalement incohérents, impossibles à comparer d’un logement à l’autre. La réforme a tout standardisé. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023. La durée de validité d’un DPE neuf est désormais de dix ans.
Votre DPE date d’avant juillet 2021 ? Il est sans valeur légale aujourd’hui. Si votre bail en cours le mentionne encore, refaites-en un immédiatement : vous êtes juridiquement exposé à chaque signature de nouveau contrat de location.
Le DPE impacte-t-il vraiment le montant du loyer ?
Comprendre le calcul, c’est utile. Mais ce qui intéresse réellement la plupart des propriétaires, c’est l’impact financier direct. D’après une étude des Notaires de France, les logements bien classés (A ou B) se louent en moyenne 5 à 10 % plus cher que des logements équivalents classés E ou F, pour la même surface et le même quartier.
La réglementation interdit désormais l’augmentation du loyer entre deux locataires pour tout logement classé F ou G. Un propriétaire avec une “passoire thermique” qui voit son locataire partir ne peut pas réviser son loyer à la hausse lors d’un nouveau contrat. C’est une pression financière directe sur les bailleurs qui tardent à rénover. Si vous cherchez des aides publiques pour alléger vos factures d’énergie au quotidien, renseignez-vous sur ce que faire si vous n’avez pas reçu votre chèque énergie — un dispositif souvent méconnu des propriétaires comme des locataires.
| Classe DPE | Situation en location | Interdiction de louer |
|---|---|---|
| A, B, C, D | Aucune restriction, loyer libre selon le marché | Non concerné |
| E | Autorisée, gel du loyer si audit révèle travaux nécessaires | 2034 |
| F | Gel du loyer entre locataires, interdiction imminente | 2028 |
| G | Interdit pour tout nouveau bail depuis janvier 2025 | Déjà en vigueur |
Quels travaux améliorent vraiment le DPE avant une mise en location ?
Quand on mesure ce que coûte une mauvaise classe DPE en revenus locatifs perdus, l’urgence des travaux devient claire. Toutes les rénovations ne se valent pas sur un diagnostic énergétique. Certaines font changer de classe, d’autres bougent à peine l’aiguille.
L’isolation des combles perdants reste le geste le plus rentable dans les logements anciens. Selon l’ADEME, elle peut réduire la consommation énergétique jusqu’à 30 %. Le remplacement d’une chaudière fioul par une pompe à chaleur air-eau peut faire sauter deux classes DPE d’un coup. MaPrimeRénov’, le dispositif de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), couvre une partie significative des coûts selon les revenus du propriétaire. Ne pas utiliser ces aides serait vraiment dommage !
- Isolation des combles : impact fort sur le DPE, coût accessible, priorité absolue dans les maisons et appartements sous toiture
- Isolation des murs par l’extérieur : impact maximal sur le DPE, financement MaPrimeRénov’ possible selon les revenus
- Remplacement du système de chauffage : chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur pour un gain immédiat de classe
- Ventilation mécanique contrôlée (VMC) : améliore la qualité de l’air et contribue positivement au DPE, souvent sous-évalué dans les projets
Ce que je vois régulièrement : des propriétaires commencent par les fenêtres parce que c’est visible et concret. C’est une erreur de priorité ! Le double vitrage seul ne fera jamais passer un appartement de classe F en classe D. Commencez par l’isolation et le système de chauffage, les fenêtres complètent ensuite. L’ordre des travaux compte autant que le budget total.
Le cabinet d’études Pouget Consultants a montré que l’isolation des murs par l’extérieur combinée au remplacement du chauffage permet un gain moyen de 2 à 3 classes DPE sur les logements construits avant 1975. Sur un appartement classé F, cela peut suffire à atteindre la classe D ou C, et lever toutes les restrictions de location. 🏠
Le DPE et la location d’un appartement obéissent à des règles précises, opposables et de plus en plus contraignantes. Faire établir votre diagnostic énergétique par un diagnostiqueur certifié Cofrac, prioriser l’isolation et le chauffage avant les travaux esthétiques, et maintenir votre DPE à jour : voilà les trois actions à enclencher sans tarder 💡. Un logement bien classé en location se loue plus vite, se négocie mieux et vous protège juridiquement. Agissez maintenant, avant que la loi ne le fasse pour vous.
